Вступил в силу закон, регламентирующий использование счетов эскроу в частном домостроении на участках граждан
Эскроу-счет — специальный банковский счет, на котором хранятся средства заказчика до завершения строительства. Деньги на таких счетах защищены Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей. С 2019 года механизм эскроу счетов успешно применяется в долевом строительстве многоквартирных домов, а с 2022 года — в долевом строительстве индивидуальных домов.
Согласно новому закону № 186-ФЗ, процесс строительства частных домов на участках граждан с использованием эскроу-счетов будет регулироваться так же, как и при долевом строительстве многоквартирных домов?. Это повысит прозрачность и безопасность рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Цифровой базой для реализации закона станет портал строим.дом.рф, на котором подрядчики будут раскрывать информацию о своей деятельности, что в конечном итоге, позволит формировать объективную деловую репутацию таких компаний.
Для заказчиков строительства частных домов этот закон позволяет обезопасить средства на этапе стройки, выбрать добросовестного подрядчика (к примеру, на портале строим.дом.рф) и использовать материнский капитал. Кроме того, не нужно предоставлять залог или поручителя при использовании ипотеки.
Подрядные организации могут вести строительство за счет собственных средств или кредитных. При этом использование эскроу-счетов позволяет им получать корпоративные кредиты по сниженным ставкам. Например, в рамках льготной программы ДОМ.РФ подрядчики могут оформить кредит на строительство частных домов с эскроу по ставке всего 1%.
Кроме того, с 1 апреля 2025 года услуги подрядчиков при строительстве частных домов будут освобождены от НДС, если расчеты ведутся через эскроу-счета.
Справочно:
Этапы работы с эскроу:
- Выбор проекта и подрядчика
Заказчик выбирает проект и подрядную организацию. Например, через портал строим.дом.рф или сайты подрядчиков. Рекомендуется выбирать компании, имеющие подтвержденный строительный опыт. - Заключение договора
Стороны согласовывают условия и заключают договор строительного подряда. Минстрой РФ утвердил примерную форму договора, а для минимизации рисков и детализации договора можно привлечь юриста. - Открытие эскроу-счета
Заказчик и подрядчик обращаются в банк, соответствующий требованиям Правительства РФ?. По состоянию на 1 февраля 2025 года количество таких банков — 67. После предоставления необходимых документов заключается трехсторонний договор и открывается счет. - Пополнение счета
Заказчик вносит средства на счет через банковское отделение, интернет-банк или мобильное приложение. Источником средств могут быть как собственные деньги, так и ипотечный кредит. - Закрытие счета
После завершения строительства и регистрации права собственности банк переводит деньги подрядчику и закрывает счет. Если использовалась ипотека, банк фиксирует завершение строительства.
Закон не обязывает использовать эскроу-счета во всех случаях. Однако для получения льготного кредита в рамках программ Семейная ипотека или ИТ-ипотека это условие обязательно. Для других программ, таких как Дальневосточная и Арктическая ипотека или Сельская ипотека, использование эскроу остается добровольным.
Согласно опросу ДОМ.РФ и ВЦИОМ в феврале 2024 года, основными рисками строительства частных домов россияне считают увеличение стоимости и срыв сроков. Механизм эскроу помогает минимизировать эти риски. Однако пока только 19% жителей крупных и средних городов, проживающих в квартире и желающих переехать в ИЖС знают о механизме, а 21% что-то слышали о нем.